Geh- und Fahrtrechte – Regelungen verhindern Streitigkeiten!

Geh- und Fahrtrechte berechtigen viele Landwirte über fremde Liegenschaften zu gehen und zu fahren und dienen insbesondere dazu, die eigenen land- und forstwirtschaftlichen Flächen oder den eigenen Hof besser erreichen zu können. Nicht von einem solchen Recht erfasst ist beispielsweise parken, Fahrzeuge abstellen oder Lagerung diverser Güter. Geh- und Fahrtrechte können auf mehrere Arten erworben, aber auch wieder verloren werden. Bei der Begründung und Ausübung ist besondere Vorsicht geboten, um zukünftige Streitigkeiten zu vermeiden.

Sind sich zwei Parteien da-rüber einig, dass einem von ihnen oder sogar jeweils gegenseitig ein Geh- und Fahrtrecht gewährt werden soll, können sie darüber einen Vertrag abschließen und somit das jeweilige Recht begründen. Grundsätzlich kann so ein Vertrag zwar mündlich abgeschlossen werden, jedoch ist ein schriftlicher Vertrag aus Beweiszwecken jedenfalls vorzuziehen. Um spätere Rechtsstreitigkeiten zu verhindern, sollte der Umfang des Rechts sehr genau umschrieben werden. Es wird daher empfohlen, jedenfalls folgende Dinge zu regeln:

• Der zeitliche Umfang: Es sollte im Vertrag insbesondere festgelegt werden, ob das Geh- und Fahrtrecht ganzjährig oder nur in bestimmten Monaten und ob es ganztägig oder nur zu bestimmten Tageszeiten ausgeübt werden darf. Zudem sollte vereinbart werden, ob der Vertrag auf bestimmte oder unbestimmte Zeit abgeschlossen wird.
• Der Zweck des Rechtes: Neben dem zeitlichen Umfang ist auch der Zweck des Rechts für die nachfolgende Rechtsausübung sehr wichtig. In diesem Zusammenhang kann ein unbeschränktes Geh- oder Fahrtrecht begründet werden oder eines, das z. B. nur der landwirtschaftlichen Bewirtschaftung seiner Flächen mit landwirtschaftlichen Maschinen oder lediglich der Hauszufahrt dient. 
• Der genaue Verlauf des Rechts: Hier sollte der genaue Verlauf des Geh- und Fahrtrechts über den fremden Grund festgelegt werden. Es empfiehlt sich gemeinsam einen Plan zu erstellen bzw. erstellen zu lassen, um keine Zweifel an dem zu benützenden Weg aufkommen zu lassen. Alternativ könnte der genaue Verlauf auch auf dem Ausdruck eines Katasterplanes gekennzeichnet werden. In diesem Zusammenhang darf das jeweilige Recht natürlich nicht eigenmächtig erweitert und nur möglichst schonend ausgeübt werden.
• Die Instandhaltung des Weges: Durch die Vereinbarung eines Geh- und Fahrtrechtes wird der benützte Weg zweifelsfrei mehr beansprucht. Grundsätzlich ist der Servitutsberechtigte verpflichtet, den Weg, auf dem er das Geh- oder Fahrtrecht besitzt, instandzuhalten. Wird dieser aber auch von anderen Personen (wie insbesondere vom Eigentümer bzw. Dienstbarkeitsbelasteten selbst) genützt, so haben sie nach Maßgabe ihrer Benützung anteilig zur Instandhaltung beizutragen. Aus diesem Grund empfiehlt es sich bereits bei Vertragsabschluss eine Regelung darüber zu treffen.
• Das Entgelt: Im Vertrag sollte jedenfalls festgelegt werden, ob das Geh- oder Fahrtrecht unentgeltlich oder gegen ein bestimmtes Entgelt (einmalig oder periodisch wiederkehrend) eingeräumt wird. Sollte bei Vertragsabschluss Unentgeltlichkeit vereinbart worden sein, ist eine einseitige Abänderung zur Entgeltlichkeit grundsätzlich nicht möglich, da eine Vertragsänderung in der Regel die Willensübereinstimmung beider Parteien voraussetzt.
• Kündbarkeit: Auch eine allfällige Kündigungsmöglichkeit des Geh- und Fahrtrechts (insbesondere bei Verträgen auf unbestimmte Zeit) sollte vertraglich geregelt werden. Hier sind insbesondere Kündigungstermine und Kündigungsfristen sowie eine besondere Form der Kündigung (z. B. eingeschriebener Brief) zu vereinbaren. Auch empfiehlt sich die Festlegung außerordentlicher Kündigungsgründe, welche eine umgehende Kündigung ermöglichen (z. B. aufgrund von Zahlungsrückstand trotz mehrmaliger Mahnung, vertragswidriger Wegbenutzung usw.)

Die Vermietung einer Almhütte als Selbstversorgerhütte oder der Betrieb eines Almausschankes erfreut sich großer Beliebtheit, jedoch kommt es hier immer wieder zu Streitigkeiten. Oft fehlt es gänzlich an einer Vereinbarung von Geh- und Fahrtrechten. In anderen Fällen gibt es eine Vereinbarung, welche beispielsweise nur ein Fahrtrecht zur Bewirtschaftung der Alpe mit landwirtschaftlichen Maschinen oder zur Betreuung der Tiere auf der Alm einräumt, aber eine Vermietung oder einen Almausschank nicht umfasst. Gerade alte Verträge sind so auszulegen, wie die Parteien es zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses gemeint haben, und häufig gab es zu diesem Zeitpunkt keinen Almausschank oder keine Hüttenvermietung. Darüber hinaus gibt es häufig auch ungenau formulierte Verträge, aus denen nicht klar hervorgeht, ob Gäste zur Hütte zufahren dürfen oder nur der Vermieter bzw. Hüttenbetreiber. Eine ganz genaue vertragliche Regelung verhindert in diesem Bereich viele Streitigkeiten.

Um ein Geh- und Fahrtrecht zu ersitzen, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Als Erstes muss das jeweilige Recht zumindest 30 Jahre über ein fremdes Grundstück ausgeübt werden. 40 Jahre sind notwendig, wenn das Recht gegen eine juristische Person wie z. B. Staat oder Gemeinde ersessen wird. 

Zudem muss der Ersitzende gutgläubig sein. Dies bedeutet, dass er während der gesamten Ersitzungszeit aus wahrscheinlichen Gründen davon ausgeht, dass er zur Ausübung des Geh- und Fahrtrechts berechtigt ist. Wenn er das jeweilige Recht heimlich, durch Gewalt oder durch Bittleihe (Gestattung des Gehens oder Fahrens nur bis auf jederzeitigen Widerruf) ausübt, ist die Gutgläubigkeit und folglich auch eine Ersitzung ausgeschlossen. Dies ist ebenso der Fall, wenn ihm der Eigentümer des Grundstückes das Gehen oder Fahren verbietet, unmöglich macht (z. B. durch ein Absperren des Weges) oder eine Bezahlung dafür verlangt. Liegen die Voraussetzungen vor, so hat man das Recht in jenem Umfang ersessen, in dem man es 30 bzw. 40 Jahre gutgläubig ausgeübt hat. Eine einseitige Erweiterung des ersessenen Rechts, beispielsweise durch das Fahren mit breiteren Maschinen oder zu anderen als den ersessenen (z. B. gewerblichen und nicht landwirtschaftlichen) Zwecken ist unzulässig.

Durch die Eintragung eines vereinbarten oder ersessenen Geh- und Fahrtrechts in das Grundbuch ist das jeweilige Recht mit dem herrschenden und belasteten Grundstück verbunden und wird für zukünftige Eigentümer bzw. Rechtsnachfolger abgesichert. Das Geh- und Fahrtrecht ist nach Eintragung am Grundbuchsauszug beider Grundstücke ersichtlich. Im Falle des berechtigten Grundstückes scheint das Recht im A-Blatt, im Falle des belasteten Grundstücks im C-Blatt auf. Verkauft der Berechtigte in weiterer Folge sein Grundstück, so ist der neue Eigentümer ebenfalls berechtigt, das Geh- und Fahrtrecht über das belastete Grundstück auszuüben, da es durch die Grundbuchseintragung abgesichert wurde.

So wie man ein Geh- oder Fahrtrecht ersitzen kann, ist es auch möglich ein solches wieder zu verlieren. Das Erlöschen einer solchen Dienstbarkeit nennt man Verjährung. Grundsätzlich erlischt eine Dienstbarkeit bei bloßer Nichtausübung in 30 Jahren bzw. 40 Jahren gegenüber einer juristischen Person wie z. B. Staat oder Gemeinde. Bereits nach drei Jahren verjährt ein solches Recht, wenn der Belastete der Ausübung der Dienstbarkeit ein Hindernis entgegensetzt (z. B. Absperrung des Weges, über welchen der Berechtigte sein Geh- und Fahrtrecht ausübt) und der Berechtigte dagegen nicht mittels Klage gerichtlich vorgeht. 

Des Öfteren kommt es vor, dass auch unbefugte Personen, welche kein Geh- und Fahrtrecht haben, über das eigene Grundstück fahren. Um dies zu verhindern, werden in der Praxis häufig abschließbare Schrankenanlagen errichtet. Dies ist in der Regel zulässig, wenn jenen Personen, die ein Geh- und Fahrtrecht besitzen und folglich berechtigt sind zu gehen und zu fahren, ein Schlüssel ausgehändigt wird und die Ausübung des Geh- und Fahrtrechts nicht wesentlich erschwert wird.

Im Falle, dass es einen nicht stört, dass bestimmte Personen (wie z. B. Nachbarn) regelmäßig über eigene Grundstücke gehen oder fahren, man jedoch eine Ersitzung von solchen Rechten verhindern will, so kann man diesen Personen das Recht einräumen, bis auf jederzeitigen Widerruf über bestimmte Liegenschaften zu gehen oder zu fahren. Durch eine solche Vereinbarung wird die Ersitzung des jeweiligen Rechtes ausgeschlossen. Auch in diesem Fall ist ein schriftlicher Vertrag aus Beweiszwecken zu empfehlen. Betrifft es mehrere Personen (z. B. Spaziergänger), kann man auch ein Schild aufstellen mit der Aufschrift „Durchgang bis auf Widerruf gestattet“.