ÖBB-Neubaustrecke: Steuerliche Hinweise für Betroffene

Die ÖBB benötigen für den Bau der Neubaustrecke Köstendorf–Salzburg Flächen von Land- und Forstwirten zu unterschiedlichsten Zwecken. Für die Grundinanspruchnahme werden schriftliche Verträge abgeschlossen,
welche sich wie folgt kategorisieren lassen (siehe Kasten unten):

1.  Bestandsvertrag
2.  Kaufvertrag
3. Servitutsvertrag

Die steuerliche Behandlung einer Entschädigung für die Einräumung eines oben angeführten Rechtes ist deshalb komplex, weil im Entgelt mehrere Komponenten enthalten sind, die steuerlich unterschiedlich zu behandeln sind. 

Das Entgelt für die Einräumung einer Dienstbarkeit (in der Praxis oft als Nutzungsentgelt, Akzeptanzzuschlag, Mühewaltungsentgelt usw. bezeichnet) ist steuerpflichtig. Die Abgeltung einer Bodenwertminderung im öffentlichen Interesse ist steuerfrei. Abgeltungen von land- und forstwirtschaftlichen Ertragsausfällen und Wirtschaftserschwernissen sind grundsätzlich steuerpflichtig. Bei vollpauschalierten Land- und Forstwirten erhöht dieser Teil des Entgelts aber nur dann den pauschalierten Gewinn, wenn es aufgrund der Maßnahme zu einer Verminderung des Einheitswertes gekommen ist, was in der Praxis äußerst selten der Fall ist. 

Jeder Servitutsentschädigung liegt im Falle der ÖBB- Neubaustrecke Köstendorf–Salzburg in der Regel ein Gutachten zugrunde. Aus Sicht der Landwirtschaftskammer Salzburg spricht nichts dagegen, sich bei der steuerlichen Zuordnung der Entschädigungsbestandteile auf dieses zu berufen. Natürlich unterliegt jedes Gutachten der freien Beweiswürdigung durch das Finanzamt Österreich. Aus diesem Grund wird – insbesondere bei hohen Entschädigungsbeträgen – die Kontaktaufnahme mit einem in der Landwirtschaft versierten Steuerberater empfohlen.

Ob das Entgelt aus dem Bestandsvertrag oder das Nutzungsentgelt aus dem Dienstbarkeitsvertrag zu versteuern sind und ob eine Einkommensteuererklärung abgegeben werden muss, hängt insbesondere von der Höhe der steuerpflichtigen ÖBB-Entgelte, der Höhe der Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft und der Höhe der Einkünfte allfälliger anderer Einkunftsarten (z. B. Vermietung und Verpachtung oder Arbeit in einer Firma) ab. Wird der landwirtschaftliche Betrieb von Ehegatten als Miteigentümer gemeinsam betrieben, kann der Gewinn auf beide aufgeteilt werden. Entscheidend ist die Höhe des Gesamteinkommens der jeweiligen Person.

Ein Vollerwerbslandwirt muss beispielsweise für 2026 eine Steuererklärung abgeben, wenn sein Gesamteinkommen 13.539 Euro übersteigt. Ein Nebenerwerbslandwirt muss für 2026 eine Steuererklärung abgeben, wenn sein Gesamteinkommen 14.769 Euro übersteigt und die Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft (inkl. der steuerpflichtigen Entschädigungsteile) den Betrag von 730 Euro überstiegen haben.

Seit Beginn des Projektes unterstützt die Landwirtschaftskammer Salzburg die von den Maßnahmen betroffenen Land- und Forstwirte umfassend bei der Wahrung ihrer Rechte und Interessen. Dies wird auch weiterhin fortgeführt. Jeder betroffene Land- und Forstwirt hat die Möglichkeit, sich in Hinblick auf seinen individuellen Entschädigungsanspruch durch die Landwirtschaftskammer Salzburg beraten zu lassen. Diese steht den Betroffenen daher auch künftig als verlässliche Anlaufstelle für Beratung, Information und Unterstützung zur Verfügung.

Mit dem Bestandsvertrag überlässt ein Land- und Forstwirt ein bestimmtes Grundstück den ÖBB vollständig zur Nutzung. Er verpachtet bzw. vermietet also das Grundstück an die ÖBB und bewirtschaftet dieses selbst nicht mehr landwirtschaftlich. Dieser Vertrag wird in der Regel für zwei bis vier Jahre abgeschlossen. Die ÖBB zahlen hierfür eine einmalige Entschädigung. Diese Entschädigung fällt unter die Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft, ist jedoch nicht „pauschaliert“. Das bedeutet, dass das erhaltene Entgelt bei Vollpauschalierung nicht mit den 42 % des selbst bewirtschafteten Einheitswertes abgegolten ist, sondern gesondert angesetzt werden muss. 

Mit dem Kaufvertrag veräußert ein Land- und Forstwirt ein bestimmtes Grundstück an die ÖBB. Der entgeltliche Verkauf eines Grundstücks unterliegt grundsätzlich der Immobilienertragsteuer. Von dieser sind jedoch Einkünfte aus der Veräußerung von Grundstücken infolge eines behördlichen Eingriffs oder zur Vermeidung eines solchen nachweisbar unmittelbar drohenden Eingriffs befreit. 

Sofern die ÖBB folglich dem Landwirt eine Enteignung androhen und dieser zur Vermeidung eines Enteignungsverfahrens das Grundstück an die ÖBB verkauft, ist der Kaufpreis steuerfrei. Dies wird in der Regel im Kaufvertrag entsprechend verschriftlicht.

Mit dem Servitutsvertrag räumt ein Land- und Forstwirt den ÖBB auf einem bestimmten Grundstück Rechte ein. Er kann das Grundstück folglich oftmals noch selbst landwirtschaftlich bewirtschaften. Die Rechtseinräumungen sind für ein derart großes Projekt vielfältig. Beispiele für solche Servitute sind Wegerechte, Kanalservitute, Hochwasserservitute, Geländemodellierungen, Stromleitungsüberspannungen, Masterrichtungen, Kabelleitungen, Wasserleitungen, Tunnelservitute oder Servitute für ökologische Ausgleichsmaßnahmen.

Mit der geplanten Neubaustrecke Köstendorf–Salzburg soll einer der größten Engpässe auf der Westbahn beseitigt werden. Die neue Trasse wird 21,5 Kilometer lang sein, davon verlaufen 16,2 Kilometer in Tunneln. Sie führt von Köstendorf über das Gemeindegebiet von Schleedorf, Seekirchen, Elixhausen und Hallwang bis nach Salzburg-Kasern.

Für viele Grundeigentümer und landwirtschaftliche Betriebe im Flachgau ist das Projekt unmittelbar spürbar, da Flächen dauerhaft für die Bahntrasse, Baustelleneinrichtungen, Zufahrtswege und Ausgleichsmaßnahmen benötigt werden. Die Investitionskosten werden derzeit mit rund 3,7 Milliarden Euro angegeben.

Die ÖBB begründen das Vorhaben damit, dass die bestehende Strecke zwischen Köstendorf und Salzburg an ihre Kapazitätsgrenzen stößt. Durch den Ausbau auf vier Gleise sollen mehr Züge verkehren können, die Fahrzeiten verkürzt und der Nahverkehr im Flachgau verbessert werden. Künftig soll auf wichtigen Abschnitten ein Viertelstundentakt möglich werden. Zudem soll die neue Strecke den nationalen und internationalen Personen- und Güterverkehr leistungsfähiger machen. Nach dem positiven UVP-Bescheid Ende 2025 befinden sich die weiteren Genehmigungs- und Rechtsverfahren in Vorbereitung. Der Baubeginn wird nach aktuellem Stand für die 2030er-Jahre erwartet.